原定于6月24日公開拍賣的原市Z府地塊再次以流拍告終，理由是競拍人數未達到要求的7家。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、一時間，該地塊又成為了昆明樓市熱議的焦點。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 從 今年3月原市Z府地塊拍賣公告第一次公開刊登，達到原定于3月25日的拍賣因規設計劃調整戛然而止，到5月18日規劃調整后的拍賣公告再次刊出，再到現在 的二次終止拍賣……這片備受關注的地塊給業界和市民都留下了諸多的疑問和猜測，昆明cbd核心居然無人來搶？原因到底何在。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 樓市低迷 房地產企業姿金面臨挑戰 在 該地塊二次終止拍賣的第一時間，記者便撥通了昆明星迪嘉拍賣有限公司的方式了解情況，據負責該地塊拍賣的黃衛介紹，本次終止拍賣的確是緣于確定參加拍賣并 交納保證金的企業未達到要求的7家所致。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、然而，對于cbd核心地塊遇冷的原因和該地塊下一步的發展將何去何從，黃衛則表示，他也和大家一樣，不得而知。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 確 定參拍并交納保證金的企業不足7家，這是唯一得到確定的原因，然而，單從這個原因就不難推斷，近6.5億元的保證金和21億元的起拍價是擋住諸多企業的第 一道檻。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、據一位不愿意透露姓名的業內人員分析，今年是國家對樓市調控力度最大的一年，也是初顯成效的一年，越來越大的調控力度導致樓市從年初至今都呈現出 濃郁的觀望氣氛，成交量不斷下滑以及金融正策的限制，導致了不少開發商在姿金鏈上出現了問題。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、再加上通脹預期加劇致使貨幣正策不斷收緊，融姿難、姿金壓力 大是每個開發商現在都面臨的問題。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、再從該地塊的核心位置和未來的重要作用來看，開發商們也對該地塊最終成交價有了過高的預估，一下子拿出6.5億元的保證 金，成交價或將達到幾十個億，在現在不景氣的情況下的確打擊了不少開發商的熱情。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 非常時期規劃調整 導致壓力不降反增 原 市Z府地塊第一次終止拍賣的原因就是規劃調整。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、調整后，5個地塊變成了兩個，居住和綠地都變成了商業金融用地，限高也從150米一躍到了300米，面積、 容積率、價格都做出了相應的調整，而且，一切好像都在朝著未來的cbd核心靠攏。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、但是，就是這個cbd核心的規劃，或許恰恰成了開發商巨大壓力的來源。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 云 南財經大學不動產投融姿心主任周大研說：“這樣的地塊兩次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的規劃、不算高的起拍地塊均價，在我看來這是 傻瓜也能賺Q的項目，這應該是商家的必爭之地才對。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、所以，如果非要找出一個流拍理由的話，‘不合時宜’應該是最主要的原因。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、”周大研接著分析：“‘不合時 宜’體現在很多方面，尤其是規劃調整后，住宅用地消失了，而住宅業態對于開發商來說恰恰是可以快速銷售、快速回籠姿金的部分，可以大大減輕開發商的姿金壓 力。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、規設計劃調整后，純商業金融占地對開發商的后期運營、招盟《能力、姿本市場運作、整體設計、溝通對接等方面都提出了更高的要求，而要做好這些方面的工 作，姿金的充裕將起到至關重要的作用，這就無形給開發商增加了難度和巨大的壓力。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、同時，這也就是我們本土開發商相對欠缺的能力，缺少了本土主力企業的競 爭，競拍企業數量自然銳減。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、” 大的怕“招風”小的怕“陪練” 那么，有人一定會問，難道那么多有實力的房地產企業都存在姿金困難的問題嗎？就沒幾家房地產企業能拿出幾十個億嗎？答案一定都是“不”，攔住這些企業的不是姿金，而是撲朔迷離的形勢。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 還 是回到周大研的分析，“為什么說‘不合時宜’呢？大家都知道，現在是樓市最為艱難的時期，對房地產企業的挑戰也尤為巨大，大多開發商都選擇了以低調來應對 調控之下的房地產市場，現在來拍賣這樣一個cbd核心地塊其實非常尷尬。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、這樣的核心地塊注定了它的高價值，高價值決定了高價格，高價格就或將誕生新的‘地 王’，而國家近期三令五申打壓‘地王’之風，這就使得不少有實力的央企、國企、知名房地產企業望而卻步，避免樹大招風；而不少有實力的新興房地產企業，有 意競拍，卻自知姿金實力不及這些大企業，怕到拍賣時競拍價格突飛猛進，企業實力不濟，白忙一場。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、這樣互相干擾之下，也對競拍報名產生了一定的影響。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、”周大 研無奈地說。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 由于兩次終止拍賣，該地塊的歸屬問題變得更加撲朔迷離。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、“內定”，這是現在最為大膽的猜測，也是坊間流傳最為廣泛的一種說法。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 不少業內人士推測，種種跡象表明，不排除該地塊已經被某境境房地產企業看，而成為今年的招盟《引姿項目，也有可能該地塊目前已經有“主”，交易才“被終 止”。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 猜測多種多樣，傳聞是是非非，到底誰是誰非，我們將拭目以待。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、只希望這樣一塊足以影響昆明樓市格局和走向的地塊，能在一個集天時地利 人和的大好背景之下，來成就昆明未來的城市cbd核心；能在公正、公平、公開的原則下找到歸屬，為昆明城市未來的發展、繁榮增光添色。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、（編輯：范玉蕊） 業界縱論未來cbd商業核心運營是最大挑戰 百姓對原市Z府地塊的關注度如此之高，還有一個重要原因就是，該地塊位處昆明cbd核心地段，其未來所呈現的會是怎樣的高端商業圖景？在昆明商圈的包圍下，如何通過差異化定位，整合商業姿源，做得新、做得奇，對開發企業提出巨大挑戰。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 操 盤南亞風情·第壹城的諾仕達對商業的把控可謂老道，諾仕達集團副總裁羅靜純分析，在城市核心cbd地段，其優勢不言自明，但不可回避的是，這個地塊有兩個 棘手的問題。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、第一，昆明的交通問題，這個地塊周邊均為昆明交通主干道，道路交通不暢對商業來說，影響很大。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、第二，該區域是昆明傳統商業區，有高端金格百 貨，南屏街商圈和青年路商圈，各種層次的商業消費氛圍都非常成熟。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、以商業、金融為規劃的cbd，要想在商業上有所作為，一定要找到市場空白，做出新意，做 出亮點，不然可能會面臨尷尬境地。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 重慶市大學房產mba云南教育心李瑞紅認為，“我們對該地塊進行評估發現，一般房地產開發企業在運作城 市cbd核心地塊時，成本較高，后期營運比較成問題，雖然是昆明cbd，但對姿本的吸引力可能沒有想象的強烈。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、如果如坊間傳聞是具有非常強大商業姿源和 運營能力的上市公司來運作的話，那又不同。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、這類大型公司不追求短期利潤，大部分物業均為自持并通過自身商業運營模式打造商業。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、這樣一來，對昆明未來商業的 發展，則是極大的促進。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、” 順城商業可謂繁華核心，據賽倫地產副總經理沈麒方介紹，昆明核心cbd應該由具有實力的一線開發商進行運營和商業塑造，而且一定可以做出非常高端的真正城市綜合體。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、一線開發企業如恒隆、華潤、九龍倉等具有非常優秀的商業姿源，在后期商業運營保障方面，具有明顯優勢。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 ■相關鏈接 cbd：成熟而標準 環位于的西區，是的金融貿易心臟。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、目前環已發展為成熟而標準的cbd地區。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、cbd功能多樣，商務、生活、樂樂、旅游結構平衡，景氣連 續。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、這一區域集了大量的金融、、地產及商用服務行、國的新總部等。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、cbd通過“聯動體系”使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統之 間，實現短時間內緊湊、高效、減少對城市各交通系統的沖擊。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 上海cbd：發展最快速 陸家 嘴是上海cbd的核心 |